SŁUŻEBNOŚĆ

czym jest Służebność ?

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na obciążeniu nieruchomości w celu zapewnienia określonych uprawnień na rzecz :

• innej      nieruchomości – w przypadku służebności gruntowej,

• określonej      osoby fizycznej – w przypadku służebności osobistej,

• przedsiębiorcy      przesyłowego, który posiada lub zamierza wybudować urządzenia służące do      przesyłu mediów – w przypadku służebności przesyłu.

Służebność gruntowa

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że :

• właściciel      nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z      nieruchomości obciążonej,

• właściciel      nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w      stosunku do niej określonych działań,

• właścicielowi      nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień,

które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Ważne: Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Przykład 1 :  sytuacja gdy nieruchomość władnąca nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, można obciążyć nieruchomość  obciążoną prawem przejazdu i przechodu przez tą nieruchomość.

Przykład 2: ograniczenie prawem do wznoszenia na określonej części nieruchomości budynków w taki sposób, aby nie utrudniać dostępu do nieruchomości władnącej.

W jaki sposób można ustanowić służebność gruntową ?

Na podstawie umowy

• Właściciele      nieruchomości władnącej i obciążonej zawierają umowę o ustanowienie      służebności gruntowej.

• Umowa      powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego (W myśl art. 245 § 2 KC      forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela,      który prawo ustanawia. Oświadczenie drugiej strony może być złożone w      dowolnej formie, w tym także w sposób dorozumiany. ).

• Strony      mogą ustalić wynagrodzenie za ustanowienie służebności.

• Dodatkowo,      strony po ustanowieniu służebności celem jej ujawnienia w ksiedze      wieczystej mogą złożyć wniosek  na specjalnie przeznaczonym do celów      formularzu.

W drodze orzeczenia sądu

Gdy właściciele nie są w stanie się porozumieć, a ustanowienie służebności jest niezbędne do właściwego korzystania z nieruchomości władnącej. Jej właściciel może wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia w zakresie ustanowienia służebności na nieruchomości obciążonej. Sąd w orzeczeniu określa zakres i sposób wykonywania służebności oraz ewentualne wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Przez zasiedzenie

Zgodnie z art. 292 KC - Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przy ustanowieniu służebności przez zasiedzenie, stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Na podstawie decyzji administracyjnej

W szczególnych przypadkach istnieje możliwość pozbawienia albo ograniczenia w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości  w drodze decyzji administracyjnej (wywłaszczenie).

Służebność osobista

Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomością na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada służebności gruntowej. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Ponadto służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie. Służebność osobista może przybierać różne formy, tj. np. służebność mieszkania, na prawie korzystania z części nieruchomości (np. garażu, ogrodu), itp.

W jaki sposób można ustanowić służebność osobistą ?

1. Na podstawie umowy

• Umowa między właścicielem nieruchomości a osobą uprawnioną.

• Musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

• Można określić zakres uprawnień, np. prawo do zamieszkiwania w konkretnych pomieszczeniach.

2. W drodze orzeczenia sądu

Podobnie jak w przypadku służebności gruntowej ustanowienie służebności osobistej może nastąpić  w drodze wydanego orzeczenia sądu w przypadku sporu lub gdy wymaga tego ochrona interesów uprawnionego.

3. Na podstawie testamentu

Spadkodawca w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego może w drodze zapisu windykacyjnego ustanowić na rzecz oznaczonej osoby służebność osobistą. Zapis w testamencie ustanawiający służebność jest bezskuteczny, gdy w chwili otwarcia spadku przedmiot majątkowy, który miał być obciążony służebnością nie należy do spadku albo spadkodawca był zobowiązany do jego zbycia. Przepisy o powołaniu spadkobiercy, przyjęciu i odrzuceniu spadku, o zdolności do dziedziczenia i o niegodności stosuje się odpowiednio do zapisów windykacyjnych, w tym także zapisów w testamencie ustanawiających służebność.

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które uprawnia przedsiębiorcę zajmującego się przesyłem energii, wody, gazu, ciepła lub innych mediów do korzystania z cudzej nieruchomości (nieruchomość obciążona). Ustanowienie tego prawa ma na celu umożliwienie posadowienia, eksploatacji, konserwacji, a także modernizacji i naprawy urządzeń przesyłowych niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania sieci przesyłowej.

Cechy charakterystyczne służebności przesyłu

• W przypadku gdy właściciel nieruchomości lub przedsiębiorca odmawiają zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, zaś ustanowienie służebności jest konieczne, to druga strona może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

• Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa na rzecz którego ją ustanowiono.

• Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Ustanowienie służebności przesyłu

Podobnie jak w przypadku służebności gruntowej, służebność przesyłu można ustanowić w drodze zawartej umowy, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej oraz zasiedzenia.

Przykłady służebności przesyłu

Sieć energetyczna – Prawo do korzystania z nieruchomości w celu posadowienia słupów energetycznych i konserwacji linii przesyłowej.

Rurociąg wodociągowy – Umożliwienie przedsiębiorcy dostępu do instalacji w celu konserwacji i naprawy.

Gazociąg – Prawa związane z bieżącą obsługą, konserwacją i modernizacją gazociągów przebiegających przez prywatne działki.

Linie telekomunikacyjne – Umożliwienie operatorowi utrzymania sieci światłowodowej biegnącej przez prywatną nieruchomość.

Przykłady sporów oraz problematyki związanej ze służebnością przesyłu

• Porozumienie właściciela nieruchomości z przedsiębiorcą w sprawie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

• Obniżenie wartości nieruchomości w związku z położeniem instalacji przesyłowej, co może stać się przedmiotem roszczeń o odszkodowanie.

• Podjęcie przez przedsiębiorcę kroków zmierzających do nabycia służebności w drodze zasiedzenia, dotyczy głównie starych instalacji.

• Niewystarczające określenie zakresu służebności przesyłu w umowie, co może w późniejszym czasie prowadzić do sporów np. dotyczących dostępu do nieruchomości.

• Posadowienie instalacji i urządzeń przesyłowych może stać w opozycji do planów właściciela nieruchomości w zakresie zagospodarowania nieruchomości.

W ramach opracowania niniejszego artykułu wykorzystano m.in. następujące źródła prawa:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2024.1061 t.j. z dnia 2024.07.17)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.2024.1568 t.j. z dnia 2024.10.23)

Notka od autora: Powyższa treść ma wyłącznie charakter informacyjny celem przybliżenia czytelnikowi określonego zagadnienia, nie stanowi ona porady prawnej oraz rekomendowanego kierunku działania.

Szukasz rzetelnego wsparcia prawnego w zakresie służebności lub innych zagadnień prawnych? 

Serdecznie zapraszam do kontaktu,

r. pr. Konrad Orzechowski